최근 부동산 시장에서 가장 뜨거운 이슈 중 하나는 단연 ‘지분형 모기지’입니다. 정부 주도로 추진되는 이 제도는 주택 구매의 문턱을 낮추는 동시에, 서울과 수도권의 집값을 다시 끌어올릴 수 있는 강력한 수요 부양책으로 평가받고 있습니다.
하지만 과연 이 제도가 서민 주거 안정에 기여할 수 있을까요, 아니면 또 다른 집값 급등의 신호탄이 될까요? 저는 평소 손에 잡히는 경제 방송을 정기적으로 청취하고 있는데 마침 채상욱 대표가 출연한 인터뷰를 통해 지분형 모기지의 구조, 부동산 시장 영향, 그리고 대선 후보들의 부동산 공약을 짚어보겠습니다.
지분형 모기지란? 정부가 40% 지분을 가진다?
지분형 모기지는 기존의 주택담보대출(주담대) 방식과 달리, 정부(주택금융공사)가 주택 지분의 일부(예: 40%)를 직접 보유하고 나머지를 개인이 대출과 자기 자금으로 부담하는 구조입니다.
예를 들어 10억 원짜리 집을 살 때, 기존에는 70% 주담대 기준으로 7억까지 대출을 받아야 했습니다. 하지만 지분형 모기지에서는 정부가 4억을 보유하고, 개인은 나머지 6억 중 4.2억을 대출로, 1.8억을 자기 자본으로 조달하면 됩니다.
즉, 1.8억만 있어도 10억짜리 집을 구매할 수 있는 구조인 것이죠.
이로 인해 실수요자 입장에서는 부담이 줄어들지만, 시장 전체적으로는 수요 곡선을 오른쪽으로 이동시켜 집값 상승을 유발할 수 있다는 지적이 나옵니다.
가격 상승을 유도하는 구조적 문제
채상욱 대표는 이 제도가 본질적으로 평균 LTV(주택담보대출비율)를 82%까지 끌어올리는 효과가 있다고 지적합니다. 이는 과거 LTV 완화 정책 중에서도 가장 강력한 수준입니다.
특히 서울 중간 가격대 아파트에 수요가 집중되며, 서울 집값 재상승의 촉매제가 될 수 있다는 우려가 제기됩니다.
그는 지분형 모기지를 "정부 주담대 시대의 서막"으로 해석하며, IMF 이후 가계 주도의 대출 중심 구조가 한계에 다다른 결과로 보고 있습니다.
각 대선 후보들의 부동산 공약 분석
2025 대선을 앞두고 이재명, 김문수, 이준석 후보의 부동산 공약도 화제가 되고 있습니다.
이재명 후보 (더불어민주당)
- 5극 3특 전략 : 전국을 5대 초광역권, 3대 특별자치도로 재구성
- 세종 행정수도 완성
- 고품질 공공임대 확대, 주거비 경감
- 공급 목표 수치 없음
김문수 후보 (국민의힘)
- GTX 전국 확대 : 수도권뿐 아니라 전국 4개 권역으로 확장
- 세제 완화 : 종부세·양도세·취득세 완화 또는 폐지
- 재개발·재건축 규제 완화, 지자체 권한 이양
- 화이트존 도입 : 규제 없는 개발지 지정
- 공공임대 150만 호 공급 목표
이준석 후보 (개혁신당)
- 부동산 관련 공약 없음 (10대 공약에 미포함)
전문가 제안: 도시 기능 회복이 핵심
채상욱 대표는 한국의 초저출산과 인구 소멸이 부동산 수요를 서울로 쏠리게 만들었다고 분석합니다. 그는 단순한 공급 확대보다, 지역 도시의 교육·의료·문화 등 도시 기능 회복이 더 중요하다고 강조합니다.
GTX나 공공기관 이전보다도, 지방 도시에 살고 싶은 이유를 만드는 것이 우선이라는 설명입니다.
미분양 문제, PF 대출, 연체율… 심각한 뇌관
지방의 미분양 아파트, 부동산 PF 대출 문제, 약관 대출 급증, 카드 연체율 상승 등은 이미 금융 위기의 전조를 보이고 있습니다. 부동산 시장의 구조적 문제를 해결하지 않으면 하반기 내수 위축, 자산 시장 붕괴로 이어질 수 있습니다.
결론: 지분형 모기지는 양날의 검
지분형 모기지는 구매력 확대를 통한 수요 진작책이지만, 집값 상승과 자산 불평등 심화라는 부작용을 내포하고 있습니다.
대선 후보들의 공약 역시 단기적 인기보다는, 도시 기능 회복을 통한 균형 발전, 공급-수요 조절의 정교한 설계, 장기적 비전 제시가 필요합니다.
지금 한국 부동산 시장은 다시 중요한 기로에 서 있습니다.