대한민국 경제가 흔들리는 지금, 부동산 시장만은 정반대의 흐름을 보이고 있습니다. 경기가 침체된 상황에서도 집값은 오르고 있으며, 특히 강남을 중심으로 '초양극화' 현상이 심화되고 있습니다. 왜 이런 현상이 벌어지고 있는 것인지 손경제 박원갑 박사님 인터뷰를 통해 알아보았습니다.
강남 3구·용산구 토지거래허가구역 지정, 그 의미는?
2025년 서울시가 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 사실상 ‘아파트 거래허가제’라 할 수 있으며, 아파트 거래 시 구청장의 허가가 필요합니다.
이러한 조치는 갑작스러운 집값 급등과 갭투자 확산을 막기 위한 것입니다. 특히 강남 아파트가 일종의 ‘가격 안테나 역할’을 하면서, 인접 지역은 물론 수도권까지 시장 과열이 확산되고 있다는 분석이 나왔습니다.
집값이 오르는 이유: 정책 실기와 불안심리의 결합
서울시는 불과 한 달 전만 해도 “시장 안정”을 이유로 규제를 완화했지만, 예상을 뛰어넘는 가격 상승과 거래 폭발이 이어졌습니다. 박원갑 박사는 이를 “정책의 촉매 작용과 수요자의 집단적 불안심리”로 설명합니다.
- 금리는 하락 추세, 유동성은 풍부
- 공급 부족은 장기화
- 7월부터 강화되는 DSR 규제에 대한 선제적 수요 폭발
- 아파트에만 몰리는 편향된 투자심리
강남은 왜 계속 오르나? '신화'가 된 강남 아파트
강남 아파트는 단순한 주거지가 아닌 ‘자산’으로 인식되고 있습니다. 고액 자산가들의 선호도도 크게 증가했고, 지방 및 외지인의 투자 비중도 꾸준히 상승 중입니다.
2023년 외지인의 서울 아파트 거래 비중: 24.6%
고액 자산가들의 아파트 투자 비중: 2020년 49% → 2023년 64%
강남은 이제 ‘투자의 피난처’ 혹은 ‘안전자산’으로 받아들여지고 있으며, 이러한 집단적 믿음이 집값 상승을 견인하고 있는 셈입니다.
갭투자와 외지인 비중 억제, 실수요 중심 시장으로 전환?
정부는 토지거래허가제의 목적을 ‘투기 수요 억제’로 명확히 했습니다. 실제로 강남 3구의 갭투자 비율은 무려 46.3%, 외지인의 투자 비율은 62.4%에 달합니다.
따라서 규제를 통해 거래량은 줄어들겠지만, 가격 안정 여부는 미지수입니다. 일부 수요자들은 이 규제를 “정부가 우리 동네를 성장지역으로 공인했다”라고 해석하며 오히려 호재로 받아들일 가능성도 있습니다.
전세시장·지방시장 동향은?
전세시장은 아파트 중심으로 상대적 강세를 보일 전망입니다. 빌라 전세사기 여파로 전세 수요가 아파트로 집중되고 있으며, 금리 인하가 이어지면 유효수요가 증가할 수 있습니다. 역시 아파트는 계속해서 관심의 대상이 되고 있습니다.
지방시장은 2024년까지는 미분양 해소가 쉽지 않겠지만, 2025년 이후 금리 인하 및 입주물량 감소로 회복 가능성도 있습니다.
내 집 마련, 지금 해도 될까?
박사님은 두 가지 전략을 제시합니다.
1. 전공법 전략: 대출을 활용해 지금이라도 사두는 방식
2. 우회 전략: 전월세 거주 중 금융자산에 투자해 자산을 불리고 나중에 매수
특히 MZ세대와 지방 거주자라면 ‘금융 공부’에 집중하고, 부동산에 대한 맹목적 믿음은 경계해야 한다고 강조했습니다.
결론: 부동산 시장의 변화, 냉정한 시각 필요
부동산 시장은 더 이상 단순한 수요·공급의 게임이 아닙니다. 정책, 심리, 자산 재분배 등 복합적 요소가 얽혀 있는 구조입니다.
단기적인 급등·급락에 휘둘리기보다는, 자신의 상황과 전략에 맞춘 균형 잡힌 판단이 그 어느 때보다 중요합니다.